PASO 1. CALCULA TU PRESUPUESTO REAL Antes de buscar casa en Idealista, haz números. ¿Puedes pagar sin ahogarte? ¿Estás preparado para subidas del Euríbor o imprevistos? Responde a estas 3 preguntas clave:

1. ¿Cuál es tu cuota máxima? No debe superar el 35% de tus ingresos netos. Si ganas 2.000€, no deberías pagar más de 700€ de hipoteca. Recomendable: 30% para mayor seguridad.

2. ¿Tienes otras deudas o gastos fijos? El 35% se aplica sobre lo que queda libre tras tus cargas. Si ya pagas 200€ al mes en otros préstamos, solo podrías asumir una cuota hipotecaria de 500€.

3. ¿Cuánto necesitas tener ahorrado? Mínimo el 20% del valor de la vivienda para la entrada. Un 10% adicional en gastos (impuestos, notaría, registro...). En algunos casos, puedes conseguir hasta el 90% o 100%, pero dependerá de tu perfil financiero.

PASO 1.5: TU PERFIL FINANCIERO IMPORTA El banco no solo mira tu sueldo, sino cómo manejas tu dinero. Errores comunes que pueden costarte la hipoteca:

– Bizums con concepto “préstamo” – Quedarte en descubierto regularmente – Tarjetas de crédito sin usar, pero con límite alto – Recibos financiados (dentista, gimnasio…) Todo eso puede computar como deuda y bajarte el scoring.

Consejo: haz una limpieza financiera meses antes de pedir la hipoteca. Amortiza pequeñas deudas, cancela tarjetas innecesarias, evita movimientos sospechosos y revisa tu informe CIRBE.

Antes de ir al siguiente paso, me gustaría recomendar este video de YouTube. Una conversación clara y sin tecnicismos donde se explica paso a paso cómo contratar una hipoteca y evitar errores comunes. https://youtu.be/cDAK816K4BQ?s...

PASO 2: ELIGE EL TIPO DE HIPOTECA Antes de firmar nada, entiende qué estás contratando. Tu decisión marcará tus próximos 20–30 años. Hay tres tipos principales: fija, variable y mixta.

Hipoteca fija Pagas siempre la misma cuota. Ventajas: estabilidad y previsibilidad. Inconvenientes: suele ser algo más cara al inicio. Ideal si priorizas seguridad y tienes ingresos estables.

Hipoteca variable Euríbor + diferencial. Cuota baja al inicio, pero sujeta a subidas si el Euríbor crece. Ventaja: más barata al principio. Riesgo: si suben los tipos, sube tu cuota. No recomendable si tu presupuesto va muy justo.

Hipoteca mixta Tramo inicial fijo (5–10 años) y luego variable. Ventaja: tranquilidad inicial + flexibilidad futura. Riesgo: a partir del año 6–11 dependes del Euríbor. Interesante si planeas vender antes de que llegue el tramo variable.

¿Cuál elegir? Hazte estas preguntas: – ¿Toleras que tu cuota suba 100€? – ¿Te interesa amortizar antes del año 10? – ¿Confías en una bajada del Euríbor? – ¿Prefieres saber siempre lo que pagarás?

PASO 3: DOCUMENTACIÓN IMPRESCINDIBLE Una buena preparación documental marca la diferencia. No vas a pedir un favor: vas a negociar una operación seria.

Para trabajadores por cuenta ajena: – DNI/NIE – Últimas 3 nóminas – Contrato laboral – Vida laboral – Declaración de la renta (últimos 2 años) – Movimientos bancarios últimos 6 meses – Justificantes de deudas

Si eres autónomo: – IRPF anual – Trimestrales de IVA e IRPF – Recibos de autónomo – Antigüedad recomendada: mínimo 2–3 años Recuerda: lo que no declares no cuenta. Aunque ganes más, el banco solo considera lo declarado.

Si ya tienes casa vista: – Contrato de arras (si lo firmaste) – Nota simple del Registro (para comprobar cargas)

PASO 4: NEGOCIA CON LOS BANCOS No te conformes con tu banco de toda la vida. Contacta con al menos 3 bancos o acude a un bróker hipotecario. Tú decides a quién pagarle intereses durante décadas.

TIN vs TAE: aprende la diferencia – TIN = interés puro del préstamo – TAE = coste real (incluye comisiones, seguros, vinculaciones) Compara siempre TAE vs TAE entre distintas ofertas.

Vinculaciones: analiza el coste real El banco puede rebajar el interés si contratas: – Seguro de vida – Seguro de hogar – Domiciliación de nómina – Planes de pensiones, etc. Estudia si realmente compensa: a veces lo que ahorras en interés lo pagas en otros productos.

PASO 5: GASTOS ADICIONALES Además del precio del inmueble, debes asumir entre un 10–15% en gastos extra: – Impuestos (IVA o ITP) – Notaría – Registro – Tasación – Gestoría – Seguro de hogar (obligatorio si hay hipoteca)

Ejemplo: piso de 200.000 € de segunda mano en una CCAA con ITP al 7%. Solo en impuestos pagarás 14.000€. Súmale notaría, gestoría, registro y tasación: fácilmente +5.000€.

PASO 6: FIRMA DE LA HIPOTECA Tres pasos finales: 1. Tasación 2. Acta notarial de transparencia 3. Firma de escrituras

1. Tasación Debe hacerla una empresa homologada por el Banco de España. Vigencia: 6 meses. Puedes elegir tú la tasadora. Hazla solo cuando sepas con qué banco vas a firmar.

2. Acta de transparencia notarial Al menos 24 h antes de firmar. El notario te explicará condiciones y hará un pequeño test. Si lo suspendes, no firmas.

3. Firma final en notaría Se firman dos documentos: – Escritura de compraventa – Escritura del préstamo hipotecario Y en ese momento te entregan las llaves.

PASO 7: ¿YA TIENES HIPOTECA? ¿SE PUEDE MEJORAR? Si firmaste en 2022 o 2023 con tipo fijo >3 %, tal vez estés pagando de más. Puedes mejorarla: – Subrogación (cambiar de banco) – Novación (renegociar condiciones)

¿Cuánto cuesta cambiar de hipoteca? – Comisión cancelación: hasta 2 % – Cancelación registral: ~800 € – Nueva tasación: ~400 € – Gastos varios: ~5.000 € Puede parecer mucho, pero los números mandan:

Ejemplo real: – Capital pendiente: 180.000 € – Plazo: 30 años – Tipo actual: 3 % – Nueva oferta: 2,45 % Ahorro total en intereses: ~23.000 € Gasto del cambio: ~4.800 € Ahorro neto: entre 9.000 y 14.000 €

RESUMEN – Calcula tu presupuesto real – Mejora tu perfil financiero con antelación – Compara tipos de hipoteca – Negocia con varios bancos o con ayuda profesional – No firmes nada sin entenderlo todo – Y si ya tienes hipoteca, valora si puedes mejorarla