Lo primero: NO es culpa tuya. No es que te lo gastes todo en otras cosas: viajes, Netflix o brunch de huevos y aguacate. De hecho, la gente joven gasta MENOS hoy que antes en un montón de cosas... menos en vivienda.

Tampoco es de crueles propietarios que retienen las viviendas. Al revés: el precio es tan alto que repunta la compraventa: estamos en máximos... ¡pero de segunda mano! En porcentaje, la obra nueva es solo ~1 de cada 4 o 5 ventas. Quédate con esto que es importante.

De hecho, es que la propiedad de vivienda sigue muy dispersa en España: 8 de cada 10 propietarios solo tienen una vivienda; los de 10+ son ~4% (algo más en ciudades; 10,5% en BCN, 8,7% en Madrid, 6,6% en Málaga, 6,3% en Valencia). Fuente: equipo de datos de @eldiarioes.

Ni hay un montón de viviendas vacías donde la gente quiere vivir que se retienen para "especular": la inmensa mayoría de estas viviendas está en municipios pequeños según el INE...

...y según medidas más finas, el Ayuntamiento de Barcelona estimó apenas 10.000 viviendas vacías, una parte minúscula del Parque. El gobierno vasco midió entre un 2,2% y un 3,8% en las capitales. Muy poco.

Así que, ¿qué está pasando? Lo primero es que somos más de las viviendas que se construyen. Considera un hogar. Un hogar no es una vivienda, aunque necesita de una. Un hogar es el conjunto de personas que viven juntas, que comparten techo y gastos.

Estamos creando entre 200k y 250k hogares al año, y la previsión del INE para la próxima década y media es esa misma. Pero construimos la mitad de viviendas nuevas al año: 100k-130k. En esa ratio llevamos un tiempo atascados.

Mirando adelante: el INE proyecta +3,7 millones de hogares hasta 2039 (insisto: ~245.000/año). La mayoría en ciertos puntos. A ritmo actual de obra nueva, el decalaje hasta 2039 sería de ~1,6 millones de viviendas.

A esto se le suma demanda de no residentes, sí, aunque de un orden de magnitud menor, pero importante en algunos puntos. En 2023 hubo ~55.000 compras de no residentes. Representaron el 4,9% Valencia, <3% Barcelona, 1,3% Madrid PERO Alicante 36%, Málaga 27%, Baleares 25%

Y como la oferta no responde, se genera un mercado de suma cero. ¿Te acuerdas de cuando te decía que compraventas son segunda mano? Es justo esto. No hace falta irse a la burbuja: antes, en los noventa, construíamos x2 lo que ahora.

En escasez es mucho más difícil comprar sin liquidez disponible. Los bancos piden por regla general un 20% de entrada + tienes que añadirle el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Así estimé que quedan las entradas para algunas ciudades españolas.

Así que pasa antes que tú en la fila quien tiene liquidez o ingresos. Solemos entender el concepto de "inversor" como "gran empresa" o "fondo", pero antes que eso, mira: hay un récord de donaciones según los datos del notariado.

Quie no tiene o recibe esa liquidez y se ha independizado se queda en una trampa del alquiler: como por la misma lógica de la escasez los alquileres están muy por encima de salarios, ahorrar para una entrada se vuelve casi imposible.

Así que el punto de partida es este: escasez. Menos casas nuevas que hogares y mucha presión en pocos lugares. Si no ampliamos oferta donde la gente quiere vivir, seguimos sosteniendo una cola que termina siendo injusta.

Todo esto lo cuento en el libro que acabo de sacar: "Tres millones de viviendas". Y lo hablaremos el martes que viene a las 19h en la Residencia de Señoritas, sede de la @fortegamaranon. Con @nanisimo y @marmanriique 🤩 Vente, y seguimos.

@JorgeGalindo @Jongonzlz Puesto que hay que competir contra el capital extranjero para la vivienda, se podría grabar con un 50% a estos en la compra de la misma. Un alemán jubilado tiene mucho más salario que la mayor parte de los trabajadores españoles.

@JorgeGalindo @Jongonzlz Con hipotecas al 2% fijo … la culpa es tuya, es personal sin duda… que te lo digo yo que las pagué al 12-13 % como tus padres, y el primer sobre a llenar era ese y luego la escuela y después la compra … y después ya se verá

@JorgeGalindo 1- de franco 2- de la extrema derecha 3- del chachachá

@JorgeGalindo En gran parte tuya

@JorgeGalindo Añade proyección de población en España.... -3 Mill para 2050. Esas viviendas se vaciarán Y añade esto...No todo es Madrid, Barna o Bilbao.... Murcia, el M2 es más barato que en 2008 y eso sin ajustar el IPC... ajustándolo la vivienda es un 30% más barata que en 2008. Fin.

@JorgeGalindo Cuántas viviendas se han construido en los últimos 20 en zonas tensionadas y cuantas personas han venido de fuera, sería interesante saberlo

@JorgeGalindo Pero como se explica una demanda tan alta en un país con una tasa de natalidad tan baja?

@JorgeGalindo Jorge, ¿hay estadísticas a lo largo del tiempo sobre como ha cambiado la cantidad de personas por hogar? Recuerdo hace tiempo que no se habían tenido en cuenta el aumento de personas que viven solas y se había disparado desde el 2000 en todo el mundo.

@JorgeGalindo Lo arreglamos hundiendo la demanda Moviendo contenido climático en redes sociales abiertas como reddit, twitter, instagram, tiktok Mucho calor en verano, ahora lluvia y frio Los turistas y compradores lo ven y no vienen Ya se hunden!

@JorgeGalindo Tuya, por empezar la casa por el tejado

@JorgeGalindo Imposible; los de Podemos lo arreglan cerrando aptos turísticos y con las viviendas vacías que hay.

@JorgeGalindo Excelente análisis

@JorgeGalindo @tanirockk Alguien tiene que decirle que va 10 años tarde, debería haber empezado a ahorrar para la entrada cuando empezaste a trabajar. Ahora debe pensar en comprar más adelante o seguir de alquiler para siempre.

@JorgeGalindo Excelente hilo

@JorgeGalindo

@JorgeGalindo @JorBaeBel Estaría bien añadir al estudio la evolución de la carga fiscal de la obra nueva. El Gobierno lo vende como un drama social y se está forrando.