まず購入が良い派の主流の意見は23区やその近郊の利便性の高い街だと築年数が経過しても価格が下がるどころから上昇するので資産形成になるのに対して、賃貸だと掛け捨になる上にかつ家賃も上昇して二重苦になるからというもの。

実際に家賃は上昇しているし、掛け捨てになる。これは極めて正しい。しかし購入派の多くは購入する場合のみん発生する少なくないコストを無視しており、そのコストに起因する賃貸派とのCFの差額を不動産以外の投資に回すところまで踏まえると話が大きく変わってくる。

ここで具体的に3LDK70平米で8000万の中古を買うことを想定します。この物件を購入するときに頭金を20%入れるすると、頭金で1600万円、また諸費用が5〜10%くらいかかるので購入段階ででていくキャッシュは大体2000万くらいになります。

次に購入した場合のランニングコストを計算します。35年ローン金利1%で、住宅ローンは月18万、管理＋修繕費3万円、固定資産税が1.5万くらいでしょうか。月にして22.5万円、年間支払いは270万くらいとなります。つまり購入の場合は購入時に2000万、それ以降は35年間、毎年270万の支払いが発生します。

次に同等の水準のマンションを賃貸で借りる場合を想定します。現在の水準だと家賃23万〜25万くらい出せば十分に同じくらいの広さのマンションが見つかると思います。一旦25万としましょう。月の支払いは賃貸のほうが2.5万円多くなります。更新料を加味してざっくり3万多くなるとします。

さてここで賃貸派は初期費用2000万円は浮くけど、枚と月のランニングは3万多い。購入派は最初に2000万払うけど、月のランニングは3万円安くなります。この差分で賃貸派、購入派は余ったお金でS＆P500インデックスファンドを購入するとします。

さて、この場合だと賃貸は最初の2000万一括投資、購入は月3万ずつSP500に投資すると同条件になります。利回り7%で35年後に賃貸は2.1億、購入派は0.51億となり1.5億の賃貸派のほうが株式のほうが増えます。これはインフレ調整後の値なので、インフレ調整前10%だと額面上は4億くらい差が出ます。

賃貸の場合、35年間で1.05億を払って最終的に2.13億になるので＋1億です。購入の場合はローン返済で9450万払って最終的にインフレ分を抜きにして同価格帯で売ったとして5000万＋8000万で1.35億なので+4000万となります。このため頭金を払う場合は賃貸のほうが有利です。インフレ以外の部分で大きく値上

さて、ここで賢い人は気づいたと思います。フルローンで購入すれば良いんじゃない？フルローンで購入したら初期費用を株式に投入できるじゃんと。それ、正解です。家を買うなら頭金はなるべく支払わずフルローンにして余ったお金をインデックスにぶち込むのが合理的です。このケースを見ていきます。

先程の３LDK8000万を諸経費含めてローンにすると初期費用ゼロで月の支払いは住宅ローン返済、修繕費や管理費など諸々込で29万となります。この場合に賃貸との差分は月4万です。つまり賃貸。購入ともに2000万をsp500に投下できて、今度は月4万賃貸のほうが多く投資できます。

この差額を7%（インフレ調整後）で運用すると35年後におおよそ7000万となります。一方で購入はこの差額の投資分はゼロですが、35年後に売却した資金が手元に残ります。35年後にインフレ分を除外して購入時と同じ価格で売却すると手数料引いて+500万くらい購入が有利となります。

つまり+500万の利益に対して隣人ガチャや値下がり、様々な事情でローンが支払がきつくなるリスクに見合うかという話になります。もちろんシミュレーション条件を変えればこの数値は変わりますが、かなり条件がずれない決定的なほどに差はでません。

重要なことはインフレ調整後で比較している点です。これはインフレよって価格が上がるという理由で買うのであればそれは合理性が弱いことを意味します。

結論として普通の人が今からインフレが怖いから購入みたいに考えるのはちょっと待ってほしいってこと。値上げ期待でギャンブルしたいなら止めませんが賃貸＆SP500でリスクヘッジしながら住むのが今の相場感だと合理的なのでまずは自分が住みたいエリアの購入価格と賃貸相場の比較をしてみてください。

更に一定の資産がある人や副業をしている人であれば、資産法人をつくったり副業法人化することで、賃貸を法人契約にして経費化することで、実質家賃を下げる事ができます。最後にこのケースを計算してみましょう。ここで話した内容です。 https://x.com/tenche1204/statu...

この場合実質家賃が20万となります。フルローンと比較して月投資に回せる金額が29万 VS 20万となるので9万円です。この9万を毎月インデックス投資で7%運用で35年後に1.54億。購入は8000万の物件を8000万で売却すると7700万なので+7500万となります。このケースでは賃貸の方が圧倒的に有利です。

インフレで家賃が上がるから賃貸が一定はおかしいという指摘がありますが、7%はインフレ調整後のリターンです。つまりインフレ分リターンを除外してることに注意してください。インフレ込みのリターンは10%くらいになるので、家賃上昇分を考慮する場合差分は結局株式のリターンに吸収されます。

公平性のためにシミュレーションが崩れるケースも書いておきます。それはS＆P500が中長期平均リターンが大幅に低下するケースです。米国株は過去200年間、年単位ではボラが大きいですが長期リターンは7%前後（インフレ考慮で10%)で安定してます。この前提が信じられない場合は購入はありだと思います！

あとここまでの内容から現在の不動産市況では副業をするメリットが極めて大きいです。何か１つ小さくて良いので給与以外の収入を得ることを推奨します。もちろんすでに資産がある人はポートポリフォの１つとして適切な範囲のレバレッジで都心物件を買うのは全然ありだと思います。

インフレ率が気になる人が多いみたいので、2%のインフレを想定して具体的に家賃と固定資産税や修繕費、物件価格が上がる前提でシミュレーションもやってみます。

インフレによる家賃上昇を直接考慮した計算をしてみました。 https://x.com/tenche1204/statu...

@tenche1204 う、う〜ん、70m2が8000万（中古）の地域で、ほぼ同条件のものを25万で借りられるかな？？敷礼金もかかるし、更新料もあるよね？ まあ確かに「場所によっては」築30年くらいの中古だと、「昔得た価格をベースに賃料を出してる」賃貸があるので、言ってるような状況も起こらなくもないけどさ

@tenche1204 理解が追いつかないので @grok 要約と正誤について調べて

@tenche1204 「3LDK8000万円を諸経費含めてフルローンにした場合、賃貸よりも月4万円多く払う必要がある」 というのは非現実的だと思います。家賃は高金利な投資用ローンで大家が払う額よりも高く設定されるので、低金利な住宅ローンの月々支払いを下回ることはほぼありません。 超都心物件なら別だけど。

@tenche1204 ただマンション申し込んで即転売するだけでも1億、諸費用込みの税後でも5,000万は儲かるんや。ごめんな。

@tenche1204 購入が超有利って説明になってて草

@tenche1204 こういう方のおかげでオーナーも商売成り立つ訳で。 決してバカにしたり煽ったりしてはいけない。 持ちつ持たれつ。

@tenche1204 そもそもだけど、賃貸と購入で金額が違うのがめちゃくちゃでは？それなら、賃貸と同じ金額で住める家買えば良いだけでは？？

@tenche1204 今と変わらないことが前提なら、賃貸は有利ですが、 オーナーは賃貸物件を投資と考えていますから、良い売却先が見つかればすぐに売ります。 オーナーが変われば家賃が上がります。 あと、高齢者には借してくれません。

@tenche1204 なんで君たち頭悪い人たちってSPが引き続き上がる前提なの？ ならばマンション価格も過去事例と同様に2〜3倍にはなる計算をしなければおかしいのだが… 一生サイドなんちゃらだの抜かしてなさい。

@tenche1204 経済合理性からみたらって購入派は基本経済合理性以外を重視して購入してるのでは？賃貸が有利で逆を選ぶ人が多いほど自分が安く借りれるから賃貸が有利！って主張する人は貸したい人なのかな？って思ってしまう。お金なんか墓場へはもってけんのやから住みやすい住み方したらええやん

@tenche1204 頭金20%とかいう超少数派ムーヴを仮定してるのは不適切。

@tenche1204 頭金を20%いれるとすると>いやするなしw

@tenche1204 借り上げ社宅制度利用できる企業にお勤めの方は、制度利用で額面年収を下げることができて賃貸がとても有利なのですよね。

@tenche1204 フォロー外ですが、当ポストを拝見し貴殿にお勧めしたい本を思いつきましたので置いていきます(´・ω・｀) https://amzn.to/46mS1Eg

@tenche1204 住宅ローン控除加味するのわすれてない？