Mon client a acheté un appartement T3 de 73m2 : Prix affiché : 95.000€ Négociation à 83.000€ 25.000€ de travaux (devis précis et validés par artisans) Frais de notaire : 7500€ Total = 115.500€ Ville de +30.000 habitants dans le pas-de-calais (62)

Charges du bien : » Taxe foncière : 1000€ = 84€/moix » Assurance PNO : 84€/an = 7€/mois » Charges Copro : 240€/an = 20€/mois Total = 1324€/an = 111€/mois Loyers en location meublée : 900€ CC (+40 demandes en 1 semaine) 850€ + 50€ de charges =10.200€ HC/an

Financement : 2,6% (taux préférentiel + connaît bien la banque) 537€ mensualité/mois sur 25 ans 506€ hors assurances = Assurance emprunt de 31€

850 (loyers HC) - 111 (charges) = 739€ de loyers après charges Avec ces 739€, il devra payer ses impôts sur les loyers et sa mensualité d'emprunt. Mais au LMNP au réél, tu peux ne pas payer d'impôts... 👉🏼 Pendant combien de temps il ne paiera pas d’impôts ?

🎯 Chercher 100% d’abattements Les impôts sont calculés sur les loyers perçus après abattements. Il a 10.200€ de loyers hors charges par an. Il faut aller chercher 10.200€ de charges comptables par an pour avoir 10.200€ de loyers - 10.200€ de charges comptables = 0€

Charges comptables déductibles : 🟢 L'assurance PNO 🟢 Les intêrets/assurance du crédit 🟢 les charges locatives 🟢 les frais entretien/réparation 🟢 La taxe foncière 🟢 les honoraires d'agence immo 🟢 les honoraires de gestion 🟢 les cotisation foncière des entreprises (CFE)

En meublé tu peux aussi amortir : 🟢 Les frais de notaire 🟢 Les meubles 🟢 Déduire toutes les charges liées à ton activité de location Mais le GROS avantage (au régime réél) : 🟢 L'amortissement du bâti Tu peux amortir 80% de la valeur de ton bien sur 20 ans en moyenne

📈 Le calcul 🟣 Les charges déductibles (par an) : Taxe foncière : 1000€ Charges de copro : 240€ Assurances PNO : 84€ Assurances du crédit : 372€ Interets d’emprunt : 1568€ (lissé sur 25 ans) Total : 3264€ de charges comptables déductibles

🟣 Les amortissements : → Du bâti : (=80% de la valeur d’achat sur 20 ans) 83.000 x 0,8 = 66.400 66.400 / 20 = 3320€ de charges comptables par an pendant 20 ans → Des frais de notaire : 7500 / 20 = 375€ de charges comptables par an pendant 20 ans

→ Des meubles : Les meubles peuvent être amortis sur 5 ans. Ici pour un T3, nous avons générallement 5000€ de meubles : 5000 / 5 = 1000€ par an de charges comptables sur 5 ans. → Amortissement des travaux : On peut amortir les travaux entre 5 et 12 ans (comme on veut)

En fonction du choix de la durée, la somme à amortir chaque année ne sera pas la même. Nous avons 25.000€ de travaux, si nous l’amortissons sur : 5 ans : 25.000 / 5 = 5000€/an 12 ans : 25.000 / 12 = 2083€/an Par exemple sur 8 ans : 3125€/an

TIPS : On détermine la durée d'amortiss. des travaux en cumulant les charges et amortissements déjà réalisés. 🟠 3264€ de charges déductibles 🟠 3320€ d’amortissement du bâti 🟠 375€ de frais de notaire 🟠 1000€ de meubles Total = 7959€ de charges comptables/an

Sachant qu’il nous faut 10.200€ de charges comptables/an Alors : 10.200 - 7959€ = 2241€ Il faut aller chercher l’amortissement travaux avec l’année qui se rapproche au plus des 2241€ de charges comptables par an.

Si amortissement travaux sur 11 ans : 25.000 / 11 = 2272€/an Si nous rajoutons un amortissement travaux sur 11 ans à 2272€. Charges et amortissements comptables = 7959 + 2272 = 10231€/charges comptables par an

10200 de loyers perçus par an - 10231€ de charges et amortissements comptables = -31€ = 0€ de loyers imposables. Donc, il ne paiera aucun impôt sur ses loyers pendant 11 ans.

Cash-flow mensuel : 🟢 850€ de loyers HC 🔴 -111€ de charges du bien 🔴 - 0€ d'impôts 🔴 -536€ de mensualité d'emprunt 📈 =203€ de cash-flow positif chaque mois après impôts (=rendement nette-nette)

Plus-value à la revente : 73m2 Achat : 83.000€/73 = 1136€/m2 Travaux : 25.000/73 = 342€/m2 Total : 1478€/m2 Prix moyen du secteur : 1905€/m2

En sachant que le bien est rénové, on peut aller chercher un peu plus que le prix du m2 moyen. On va partir sur un scénario "faible" : Revente possible ➡️ 1900€/m2 1900 - 1478 (environ 1500) = 400€ par m2 de plus-value 73m2 x 400 = 29200€ (environ 30.000€ de plus-value)

En résumé : ✅ 0€ apport ✅ 204€ de cash-flow/mois ✅ 30.000€ de plus-value si revente (latente) 👉🏼 Le locataire rembourse le crédit + 200€ 👉🏼 Bien très rentable avec plus-value ✅ La banque va le suivre sur un immeuble très prochainement 🤝

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@simon_immonetiz Hello l amortissement est reportable? Car sinon comment calculer ton amortissement pour arriver à 0 impôts sans savoir l évolution du prix de ta location au cours des années?

@JeanViard5 Tout se recalcule chaque année car il y a encore d’autres charges que tu peux ajouter : • reparations s’il y a lieu • ticket essence si tu vas chercher un lit chez ikea…

@simon_immonetiz C’est le prix d’un garage dans le 06

@waldoelflaco Ahah malheureusement c’est vrai…

@simon_immonetiz Ne faut il pas réintégrer les amortissements dans la plus-value? Suite aux changements récents de la législation ?

@selimb68 Alors oui quand il revendra. Là c’est une plus-value latente (il compte pas revendre et le garder en location) Il y a aussi de très fortes chances que le secteur prennent de la valeur dans les 2-5-10-20 prochaines années

@simon_immonetiz Ah ouais faut vraiment être formé ! Comme quoi l’immobilier c est pas des lol !

@MrwrestlemaniaW Comme tout domaine : il faut se former

@simon_immonetiz Tu as calculé deux fois l’amortissement sur bâti ? Sur 8 ans et ensuite sur 11 ans ?

@zyxnazzy Alors l’amortissement du bâti se fait toujours sur 20 ans environ (selon le type de travaux) C’est les travaux qui sont amortis sur 11 ans. Je te conseille de relire ce passage pour que tu comprennes

@simon_immonetiz 900euros !! La moitié de salaire median français. 🤮

@RomainSandere C’est vrai… mais ça se loue. Il suffit d’avoir « 1 locataire »

@simon_immonetiz Encore faut il que le locataire paie ses loyers .

@alexand95136470 Alors oui, 98% des locataires paient le loyer. Bonnes prestations = beaucoup de demandes = choix du dossier = plus facile d’avoir de bons locataires

@simon_immonetiz Quel boulot bravo ! C’est une analyse aussi précise qui permet à une banque de suivre avec 0€ d’apport ? D’ailleurs, quand on tu dis 0€ d’apport, tu sous entends que la banque finance aussi les frais de notaires dans ce cas ?

@victor_vnht Merci ! Alors une analyse comme celle-ci joue en la faveur de celui qui demande le prêt. Il faut faire un dossier complet (j’appelle souvent ça un mémoire)