🟫 Es difícil disponer del suelo necesario Para que una nueva zona pase a ser urbanizable normalmente tienes que tramitarlo vía el Plan General que ordena el urbanismo del municipio determinado... y esto cuesta mucho. @BBVAResearch: 2/3 de nuestros PG son anteriores a 2008.

De hecho, el suelo proyectado en los planes actuales no está donde se crean más hogares. Ojo a este gráfico, también sacado de @BBVAResearch. Son proyectos de la burbuja o de antes. No tienen mucho sentido.

📃 Pedimos muchos informes Para el primer paso (suelo → urbanizable) o siguientes (hacer el plan de urbanización de una zona) hay que presentar multitud de informes que hemos ido añadiendo al proceso en la última década y pico.

Claro: desde 2007 (cambio de la Ley) hemos hecho más exigente el proceso para que el suelo pueda ser urbanizable. Esto creo que tiene su sentido. Lo que quizás no tiene sentido es hacer eso Y A LA VEZ llenarnos de peticiones de informes por doquier en cada fase.

Porque entonces lo que pasa es que: las AAPP no cumplen con los deberes que se ponen. Las normativas suelen prever plazos de unos 3 meses para informes, pero muchísimas veces no se cumplen. Yo creo que las propias Administraciones están desbordadas por su auto-exigencia.

Esto, insisto, va más allá de la planificación base (suelo → urbanizable) y afecta a siguientes pasos (urbanizable → urbano consolidado con su plan correspondiente / urbano consolidado → obra nueva). Las estimaciones de plazos y retrasos son abrumadoras.

Y este tiempo no es tiempo y ya. ES COSTE para las empresas promotoras, constructoras... salarios y otros costes fijos a soportar en ese tiempo. Esto es crucial, y ayuda a entender por qué solo se construye en el segmento alto del mercado y a ese precio por m2.

🔇Silencio administrativo negativo Cuando la Administración no contesta dentro del plazo legal, el resultado a menudo se debe interpretar legalmente como un “no”. En urbanismo eso bloquea el trámite (plan parcial, proyecto de desarrollo...) y puede obligar a reiniciar.

Imaginaos que esto (sumado a lo anterior) inyecta de incertidumbre al proceso de iniciar un nuevo proyecto. (Por cierto, el Anteproyecto de la Ley del Suelo presentado en 2024 por el PSOE iba en la dirección adecuada para suavizar este fenómeno... ¿qué fue de él?)

🚫 Sí pero no aquí Esta capacidad de paralización-por-defecto salta del expediente urbanístico al ámbito civil y jurídico: asociaciones vecinales y particulares alegan, recurren y piden cautelares; aun sin ganar el pleito, ganan tiempo (que pierde el proyecto).

🌆 Limitaciones extra (especialmente en altura) En demasiados sitios tenemos alturas capadas. No hablo de núcleos patrimoniales, ojo. O, simplemente, los vecinos reaccionan por defecto de manera muy negativa a las alturas. Las ciudades PUEDEN ser a la vez densas y vivibles.

🔢Exigir cantidades en lugar de alinear incentivos Pedimos "un 30% de obra nueva a uso social" (Barcelona) en lugar de decir "mira, por cada vivienda en tu edificio nuevo que sea de uso social te permito hacer una altura más". Lo primero es un impuesto sobre el precio final.

Y esto lo hacemos con más cosas: regulamos cantidades de manera exhaustiva en lugar de incorporar políticas que penalicen lo que no queremos y bonifiquen lo que sí. Ejemplo: cargadores eléctricos en nuevos edificios.

👷‍♀️ Falta mano de obra El sector se descapitalizó al estallar la burbuja, y ahora tiene un problema. Esta es una de las estimaciones de cuánta gente falta. Pero es que además la edad media ha subido de 37 (2007) a 45 años (2022) [@BBVAResearch]. Solo un 10% tiene <30 años.

📉 Un sector poco productivo De nuevo acudo a @bbvaresearch: → Productividad <25,4% de la media de la economía española, y <15% vs su propio sector en la UE. → Poblado por demasiadas microempresas, y más aún ahora que antes del estallido de la burbuja

💸 Difícil acceso al crédito Comparar la situación actual con la de 2000-2007 es injusto porque entonces teníamos una burbuja crediticia con barra libre y ahora no. Esta es de hecho la diferencia CENTRAL entre hoy 2005. Y, de hecho, yo diría que NO queremos tenerla de nuevo...

...y que la mejora del acceso al crédito debería producirse primero a través de una reducción de incertidumbre y coste regulatorio + un sector (por el lado de empresa y por el de capital humano) más productivo y creíble.

🧱 Coste incrementado de los materiales Construir es más caro hoy que hace años: subidas del 30% al 60% en insumos fundamentales para el sector. El ciclo de subidas al alza fue más fuerte en 2022-23 y ahora está más tranquilo, pero lo que no ha hecho es regresar a la media.

Bueno, pues miremos toda esta lista y preguntémonos sobre qué podemos actuar desde la política pública. Creo que está más o menos claro. Y es lo que ha guiado el orden en el que he presentado las ideas en este hilo.

Aquí he ido un poco a salto de mata pero en el libro tengo un capítulo entero dedicado a ello, despiezando cada parte del proceso y dando datos y ejemplos a cada factor mencionado. https://www.amazon.es/Tres-mil...

@JorgeGalindo Pues porque, después de construir más viviendas que Alemania, Francia e Italia juntas, el resultado fue unos precios disparatados y la mayor crisis económica en décadas. Nadie construye en recesión. Se impusieron restricciones financieras. Y ese negocio se ha evaporado

@JorgeGalindo En los lugares donde queda hay capacidad para crecer (poco suelo o altísima densidad), es importante que a parte de construir más lo que se construya sea vivienda asequible (mayoritariamente pública o público-privada). ¿Estás de acuerdo?

@JorgeGalindo Porque sobra vivienda en las provincias, pero es muy guay estar hacinados en las grandes ciudades, cobrando una puta mierda y pagando mas del 80% de la nomina en un alquiler o bien el 40% en una multipropiedad.

@JorgeGalindo otro dato más... el resto de Europa está igual... ¿por qué? No hay capacidad de generación de energía para crear nuevos hogares al ritmo de la demanda. Los distribuidores ya están al 85% de capacidad... tendríamos que generar más electricidad de forma consistente (no con

@JorgeGalindo En ciudades no se como estara la cosa pero en mi pueblo cerca de BCN con muchos solares disponibles el tema es el precio, el suelo caro, plantar una casa nueva + beneficio=muy caro, eso si superas la burocracia. Te plantas en 600k€ para una mierda.

@JorgeGalindo Porque la demanda que puede pagar esos precios no es tanta. Van sacando stock poco a poco. Porque construir más sube los costes operativos y baja la rentabilidad. Y porque no hay personal para expandir más la construcción.

@JorgeGalindo La respuesta más sencilla, una vez visto el hilo, es que quienes deberían desregular todo el proceso (políticos) son los que más se están beneficiando de su escasez y precios. Por rango de edad y salario todos ellos tienen un decente número de viviendas que están rentabilizando.

@JorgeGalindo A cada informe a presentar, tres funcionarios nuevos, dos de ellos que se tocarán los huevos de por vida.

@JorgeGalindo Lo que describes tiene un denominador común: exceso de Estado... Cada capa de regulación, permiso, tasa y "protección" encarece el suelo, el tiempo y la vivienda...

@JorgeGalindo ¿Tienes en cuenta que en el Gobierno piensan que construir más provoca que suban los precios? Quizás esto explique las trabas burocráticas, paralizaciones y demoras provocadas por los políticos.

@JorgeGalindo Porque el negocio del sector está en alquilar. Y los estímulos impositivos (socimi) iban por ese lado también.

@JorgeGalindo A parte de lo que comentas hay que ver que la demanda de 1ª vivienda está donde ya apenas queda suelo, y el suelo disponible está demasiado lejos de la demanda. Hay que descentralizar la economía a ciudades y poblaciones más pequeñas. El efecto capital es excesivo en España.

@JorgeGalindo Es un problema bancario. En todo occidente donde el capital internacional tiene acceso pasa lo mismo. Esto ya pasó en Japón tras el acuerdo plaza. El problema es el FMI y EEUU. El eje del terrorismo financiero que provoca está situación en España y todo occidente.

@JorgeGalindo Hacer un proyecto 2 meses Supervisar el proyecto (ya supervisado por el Colegio de arquitectos) 12 meses La casta funcionarial es así

@JorgeGalindo Te hago yo otro hilo P S O E

@JorgeGalindo Buenísimo este análisis.